Checklist
O que conferir antes de comprar um terreno na planta
Registro em cartório, cronograma de obras, quadro-resumo do contrato e regras de distrato. Um checklist prático para comprar lote em lançamento com segurança.
Comprar um lote em lançamento costuma ser a forma mais acessível de entrar em um bom endereço: o preço é menor e o pagamento é parcelado direto com a loteadora. Em troca, você compra algo que ainda está sendo construído. Por isso, alguns documentos e cláusulas fazem toda a diferença.
1. O loteamento está registrado?
Este é o ponto mais importante. A Lei nº 6.766/1979 proíbe vender ou prometer vender lotes de um loteamento que não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Peça à loteadora:
- a certidão de registro do loteamento (ou a matrícula da área já com o loteamento registrado);
- o número da matrícula do lote que você está comprando;
- o ato de aprovação do projeto pela prefeitura.
Com o número da matrícula, você mesmo pode pedir a certidão no cartório e conferir se o lote existe, quem é o proprietário e se há ônus, como hipotecas ou penhoras.
2. Quem garante a infraestrutura?
Pela lei, todo loteamento precisa entregar uma infraestrutura básica: escoamento das águas da chuva, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica e vias de circulação.
Se as obras ainda não estão prontas no momento do registro, o loteador precisa apresentar um cronograma de até quatro anos (prorrogável por mais quatro) e uma garantia de que elas serão executadas. Pergunte:
- em que fase está a obra hoje;
- qual é o cronograma aprovado;
- qual garantia foi dada à prefeitura.
Uma visita ao local diz muito: máquinas trabalhando, ruas abertas e marcos dos lotes no lugar são sinais concretos de andamento.
3. Leia o quadro-resumo do contrato
Desde a Lei nº 13.786/2018, os contratos de compra de lote precisam começar com um quadro-resumo. É ali que estão as informações que mais pesam no seu bolso:
- preço total e valor da entrada;
- número, valor e vencimento das parcelas;
- índice de correção monetária e taxa de juros;
- consequências em caso de desistência;
- prazo para a entrega das obras.
Compare o índice de correção (IPCA, INCC ou IGP-M) e os juros com outras opções. Uma diferença pequena ao mês vira uma diferença grande em 60 ou 100 parcelas.
4. E se eu precisar desistir?
A mesma lei de 2018 definiu regras para o distrato de lotes. Se a desistência partir do comprador, a loteadora devolve o que foi pago, mas pode descontar valores previstos em contrato. A multa e as despesas administrativas, somadas, ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, e podem existir outros descontos, como a taxa de fruição se você já estiver usando o lote.
Leia esse trecho com atenção e, na dúvida, peça a um advogado para revisar o contrato antes de assinar.
5. Conheça as regras do lugar
Em loteamentos, valem o plano diretor e o código de obras da cidade. Em condomínios de lotes, vale também a convenção do condomínio, que pode definir recuos, altura máxima, muros e padrão de fachada. Se você já tem um projeto de casa em mente, confira se ele cabe nas regras.
Peça também a planta do lote com medidas, topografia e eventuais restrições, como áreas de preservação ou faixas não edificáveis.
6. Some os custos além do preço
O preço do lote não é o único gasto. Inclua na conta:
- ITBI, imposto municipal pago na transferência;
- escritura e registro em cartório;
- taxa de condomínio, se for o caso;
- IPTU a partir da entrega ou da data prevista em contrato.
Checklist rápido
Perguntas frequentes
Posso comprar lote de loteamento que ainda não foi registrado?
Não deveria. A Lei nº 6.766/1979 proíbe vender ou prometer vender lotes de loteamento não registrado. Peça sempre a certidão de registro antes de pagar qualquer valor.
Qual o prazo para a loteadora terminar a infraestrutura?
Quando as obras não estão prontas no registro, a lei exige um cronograma de até quatro anos, prorrogável por mais quatro, com garantia de execução.
Quanto a loteadora pode reter se eu desistir?
A multa e as despesas administrativas ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, conforme a Lei nº 13.786/2018. Outros descontos previstos em lei, como a fruição do lote, podem ser aplicados.
Fontes
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou do cartório de registro de imóveis da sua cidade.
